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发布日期:2020-05-15 11:58 来源:未知
海外房产在不同于中国市场的“玩法规则”上绽放着独特的魅力。
房屋产权方面:中国房子的产权一般为40年、50年、70年,而购买海外房产,购房者一般享有至少99年的产权,大多数都是永久产权。
首付方面:中国房产首付占全款的比例至少在35%(实际占比50%左右),而海外房产首付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。
贷款方面:国内一般自买家签订房产合同后,就要开始履行还贷的义务,而海外购房在现房交割后才开始还贷。
法律保障方面:在中国,购房者自行就可以购买房产,一般不会自带律师。而在海外,购买房产则需要律师的全程介入,保障买家的权利和规避掉了很多风险。
租金回报方面:国内房产的租金回报在0.7%-3%之间,海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。国内房产说的都是建筑面积,大多数还都是毛坯房,海外房产说的室内使用面积,且交房标准都是精装修,还带家具包。
在“全球化”浪潮的推动以及投资理念的普及下,投资者对海外资产配置、海外房产配置逐渐关注并重视起来。
据统计,80%的高净值人群都有海外资产配置的需求,其中房产投资最受高净值人群的喜爱。下图右侧数据来自于《中国高净值人群海外投资趋势报告》,列出高净值人群拥有海外房产不同套数所占的比例,值得注意的是,在投资海外房产的高净值人群中,60%的人拥有一套以上的海外房产。
其实,海外房产发展到以“资产配置”为购买目的今天,也经历了多次重大转变,有业内专业人士总结了海外房产变迁的四个阶段,在不同时间阶段的背后,其主力购买群体和购买目的均有不同。
时间阶段:2000年至2008年
购房群体:留学生、移民群体
购房目的:刚需自住
海外房产基本在2000年以后才在中国形成商业化规模,这一阶段购买海外房产主要群体以留学生、移民人士为主。
数据来源:教育部统计数据
从图表可以看到,2000年以后,中国赴海外留学人数呈现飞速增长的趋势。由于那时的移民政策还没有那么严格,留学生在毕业后自然“顺理成章”选择留在当地工作以及后续的移民安家,满足“自住”的基本需求成为留学移民群体购买海外房产的主要目的。
时间阶段:2008年至2011年
购房群体:高净值人群
购房目的:炫耀型消费
这一阶段的购买人群不再以留学生为主力,海外留学生受2008年全球次贷危机的影响更倾向于回国发展。购房主力军切换为高净值人群,同时,购房的目的也发生了转变,如果问发家的富豪们“家里都有什么资产?”,说有多少基金、多少股票,都不如说在国外有套房子更让人羡慕。
海外房产在高净值人群中被赋予了新的身份——“炫耀型”资产,以庄园、农场、酒庄为代表的房产类型在此阶段受到高净值人群追捧。
时间阶段:2011年至2017年
购房群体:炒房群体、移民群体
购房目的:炒楼花、移民刚需
2011年左右,中国房地产市场开始实施“限购限贷”政策,这一政策收窄了投资者在中国房产市场的投资管道,国内投资者以往的投资操作“失效”,不再是“国内任性投资也能遍地开花”,于是,炒房客将目光瞄向海外房地产市场。
炒楼花风靡一时,投资人在楼盘未落成之时缴纳小比例首付,并在交房前转手卖给他人,赚取中间价差。 其中万万不能小觑的便是以中国大妈们为代表的炒房群体,尽管她们不擅长英语,但丝毫不影响她们横行于国外街道,“霸占”国际房产市场中的一席之地,更值得一提的是,身经百战的大妈们积累了一身的炒房经验,着实令人佩服。
与此同时,受美国EB5移民和欧洲买房移民政策等影响,移民群体购房需求也大幅增长。
时间阶段:2017年至今
购房群体:新中产及以上阶层
购房目的:全球资产配置、税务规划
2017年海外各国政府开始出台政策管控房产投资市场。 如澳大利亚、新加坡、加拿大政府出台“海外投资者印花税”,其中新加坡、温哥华对国外投资者收取的印花税高达20%。这意味着,同样一套房子,本地人需要100万,而国外投资者需要120万。砍掉了大部分以投资为目的的人群。
与此同时,“新中产阶层”不断壮大。以“新中产阶层”为主力的购房群体逐渐回归主流市场(如英国、美国、日本、德国等),投资心态日趋成熟,更加追求资产的稳定性,投资目的转变为资产配置、税务规划等,通过纯杠杆投资实现“以房生房”、“以租养贷”。
新中产阶级是指以30岁到40岁左右的人为基础的一个强大族群,潜在的物质标准为他们必须要通过个人劳动,而非父母支持下、全款购买所在城市的不动产及家用车,且组建家庭的双方年收入达50万人民币。那么这部分群体,手中可支配流动性资产较富裕,且抚育后代压力较小,在理财投资时,会选择海外房产。
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