海外房产在不同于中国市场的“玩法规则”

海外房产在不同于中国市场的“玩法规则”上绽放着独特的魅力。

房屋产权方面：中国房子的产权一般为40年、50年、70年，而购买海外房产，购房者一般享有至少99年的产权，大多数都是永久产权。

首付方面：中国房产首付占全款的比例至少在35%(实际占比50%左右)，而海外房产首付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。

贷款方面：国内一般自买家签订房产合同后，就要开始履行还贷的义务，而海外购房在现房交割后才开始还贷。

法律保障方面：在中国，购房者自行就可以购买房产，一般不会自带律师。而在海外，购买房产则需要律师的全程介入，保障买家的权利和规避掉了很多风险。

租金回报方面：国内房产的租金回报在0.7%-3%之间，海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。国内房产说的都是建筑面积，大多数还都是毛坯房，海外房产说的室内使用面积，且交房标准都是精装修，还带家具包。

在“全球化”浪潮的推动以及投资理念的普及下，投资者对海外资产配置、海外房产配置逐渐关注并重视起来。

据统计，80%的高净值人群都有海外资产配置的需求，其中房产投资最受高净值人群的喜爱。下图右侧数据来自于《中国高净值人群海外投资趋势报告》，列出高净值人群拥有海外房产不同套数所占的比例，值得注意的是，在投资海外房产的高净值人群中，60%的人拥有一套以上的海外房产。

海外房产变迁的四个阶段

 其实，海外房产发展到以“资产配置”为购买目的今天，也经历了多次重大转变，有业内专业人士总结了海外房产变迁的四个阶段，在不同时间阶段的背后，其主力购买群体和购买目的均有不同。

时间阶段：2000年至2008年

购房群体：留学生、移民群体

购房目的：刚需自住

海外房产基本在2000年以后才在中国形成商业化规模，这一阶段购买海外房产主要群体以留学生、移民人士为主。

数据来源：教育部统计数据

从图表可以看到，2000年以后，中国赴海外留学人数呈现飞速增长的趋势。由于那时的移民政策还没有那么严格，留学生在毕业后自然“顺理成章”选择留在当地工作以及后续的移民安家，满足“自住”的基本需求成为留学移民群体购买海外房产的主要目的。

时间阶段：2008年至2011年

购房群体：高净值人群

购房目的：炫耀型消费

这一阶段的购买人群不再以留学生为主力，海外留学生受2008年全球次贷危机的影响更倾向于回国发展。购房主力军切换为高净值人群，同时，购房的目的也发生了转变，如果问发家的富豪们“家里都有什么资产?”，说有多少基金、多少股票，都不如说在国外有套房子更让人羡慕。

海外房产在高净值人群中被赋予了新的身份——“炫耀型”资产，以庄园、农场、酒庄为代表的房产类型在此阶段受到高净值人群追捧。

时间阶段：2011年至2017年

购房群体：炒房群体、移民群体

购房目的：炒楼花、移民刚需

2011年左右，中国房地产市场开始实施“限购限贷”政策，这一政策收窄了投资者在中国房产市场的投资管道，国内投资者以往的投资操作“失效”，不再是“国内任性投资也能遍地开花”，于是，炒房客将目光瞄向海外房地产市场。

炒楼花风靡一时，投资人在楼盘未落成之时缴纳小比例首付，并在交房前转手卖给他人，赚取中间价差。 其中万万不能小觑的便是以中国大妈们为代表的炒房群体，尽管她们不擅长英语，但丝毫不影响她们横行于国外街道，“霸占”国际房产市场中的一席之地，更值得一提的是，身经百战的大妈们积累了一身的炒房经验，着实令人佩服。

与此同时，受美国EB5移民和欧洲买房移民政策等影响，移民群体购房需求也大幅增长。

时间阶段：2017年至今

购房群体：新中产及以上阶层

购房目的：全球资产配置、税务规划

2017年海外各国政府开始出台政策管控房产投资市场。 如澳大利亚、新加坡、加拿大政府出台“海外投资者印花税”，其中新加坡、温哥华对国外投资者收取的印花税高达20%。这意味着，同样一套房子，本地人需要100万，而国外投资者需要120万。砍掉了大部分以投资为目的的人群。

与此同时，“新中产阶层”不断壮大。以“新中产阶层”为主力的购房群体逐渐回归主流市场(如英国、美国、日本、德国等)，投资心态日趋成熟，更加追求资产的稳定性，投资目的转变为资产配置、税务规划等，通过纯杠杆投资实现“以房生房”、“以租养贷”。

新中产阶级是指以30岁到40岁左右的人为基础的一个强大族群，潜在的物质标准为他们必须要通过个人劳动，而非父母支持下、全款购买所在城市的不动产及家用车，且组建家庭的双方年收入达50万人民币。那么这部分群体，手中可支配流动性资产较富裕，且抚育后代压力较小，在理财投资时，会选择海外房产。